土地を購入した時に買主さんは、目に見える欠陥や不具合であれば、
契約前に指摘して修繕や費用負担などを要求することができます。
しかし、住んでみてから分かった不具合や隠れた欠陥は、事前に把握することができません。
このような隠れた欠陥は、売主さんが責任を負わなければなりません。
欠陥や不具合、傷などのことを瑕疵（かし）と言い、売主さんは「瑕疵担保責任」を負う義務が生じます。
民法にも記載されています。

 

【売主の瑕疵担保責任】民法第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。
ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

 

【地上権等がある場合等における売主の担保責任】民法第566条
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、
買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。
この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

 

瑕疵担保責任に該当するのは４つあります。

【物理的瑕疵】
土地や建物などの物件に欠陥があるを「物理的瑕疵」と言います。
中古住宅の場合、経年劣化の影響により想定できる範囲には、瑕疵担保責任を負わないこともあります。
・地盤
　地盤沈下や軟弱による場合に地盤改良工事が必要になる
・土壌
　健康被害を与える鉛やヒ素などの土壌汚染の浄化が必要になる
・地下埋設物
　地中に埋められた産業廃棄物や岩塊などの除去が必要になる
・隣地境界・越境
　境界標や確定測量図などで特定できない場合に確定しなければならない
・接道
　私道持分、共有持分、通行承認など確認が必要になる
・旧耐震構造
　1981年以前の建物で耐震診断結果が分かる場合は説明する必要がある
・アスベスト
　石綿使用の有無の調査結果が分かる場合は説明する必要がある
・増改築・リフォーム履歴
　間取りや壁の変更など増改築をしている場合は耐久構造に影響が出ることがあるため説明する必要がある
・その他
　雨漏り・シロアリ・腐食・きしみ・漏水など

 

【心理的瑕疵】
構造や見た目、健康などに影響ないと判断される事柄でも、住み心地の良さを欠かれる「心理的瑕疵」があります。
・事故・事件・自殺・火災
・暴力団や宗教団体の事務所など
暴力団事務所や宗教団体事務所などは、心理的に不快な影響を受ける「心理的瑕疵」と後述する「環境的瑕疵」の両方に該当します。
環境的瑕疵の例として挙げた嫌悪施設と言われているものにも、
人によっては精神的な不快感を感じる瑕疵に該当することもあります。

 

【環境的瑕疵】
近隣から受ける影響や視界に入ることにより、平穏な日常生活を侵害されることを「環境的瑕疵」と言います。
・騒音・悪臭・振動・日照（眺望）障害
・嫌悪施設
　遊戯施設・ごみ焼却施設・下水処理場・廃棄物処理施設・忌み施設
・刑務所・高圧線鉄塔・ガスタンク・高速道路・飛行場・鉄道など

 

【法律的瑕疵】
建築基準法や都市計画法などの法律により、建て替え時などに制限が課されることを「法律的瑕疵」と言います。
・建築制限
・都市計画区域・埋蔵文化財包蔵地

 

見て判断できる欠陥や虚偽報告による欠陥
売主さんは、過失のあるなしに関わらず、瑕疵担保責任を負わなければなりません。
それでは全ての欠陥について責任を取らなければならないのか？というとそうではありません。
あらかじめ告知していたり、見るからに判断できたり、経年劣化の範囲内についての瑕疵など、
買主さんに落ち度がある場合には責任を問われません。
瑕疵担保責任について民法では「隠れた瑕疵があったとき」としており、
注意を払っても知ることができない瑕疵に対して責任を負うものと定義されています。

瑕疵担保責任で問われる瑕疵は、①説明がされなかった瑕疵②見ただけでは確認できない瑕疵のケースです。
ただしそれ以外でも、虚偽によって歪められた場合には責任を負うこともあります。

例えば、物件の近くを線路が通っているような場合、容易に騒音があると予想できます。
そんな時に売主から「遮音性能の高い窓なので閉めれば全く聞こえませんよ」などと言われ購入を決断したとします。
その窓やサッシに防音機能はなく、騒音に悩まされることになったとしたら瑕疵担保責任を負うばかりではなく、
詐欺を問われることにもなり、買主さんが被った慰謝料まで請求されることになるかもしれません。

重要なことを言わなかったり、断定的な見解を無理に押し付けたときにも、
告知義務違反や注意義務を怠ったと判断され、損害賠償を請求されることもあります。
不具合個所や不具合が生じる可能性がある事柄は、正確に告知しましょう。

以上の内容になりますが、土地に関しては購入した時に綺麗な整地されている土地を見て、
不動産業界で何十年ものベテランな方も、この土地に地中に埋められた産業廃棄物や岩塊などがある。
または、地盤沈下や軟弱土地等はきちんとした調査等をしない限りわからないと思います。

なので、建物等を建てる前に、必ず地盤調査をしていただき、
地盤の良いか悪いだけではなく、土地の中に埋められた産業廃棄物や岩塊などがあるどうかも調べてもらうとわかると思います。
上記の瑕疵担保責任は売主さんの負う義務になりますので、買主さんは、いろいろと疑問などがあれば聞いた方がいいと思います。
もちろん、不動産会社の方もいらっしゃるので安心して土地を探して、自分にあった場所を見つけて下さい。

 

建築設計をして今年で22年。
月で5棟　年間で60棟ぐらい。
今まで、1.000棟以上の建築設計をさせていただています。
今も継続中!
その内、住宅設計は8割です。
住宅ローンアドバイザーになりまして今年で11年になります。

㈲髙陽一級建築士事務所
　　　設計事務所業務
　　　建築設計(新築・改修・ﾘﾌｫｰﾑ・店舗等)
　　　建築工事監理
　　　建築確認申請業務・図面作成
　　　改修工事設計・工事監理業務
　　　リフォーム工事設計・工事監理業務
　　　店舗設計・工事監理業務

㈲髙陽
　　　施工業務
　　　新築施工
　　　リフォーム施工
　　　店舗施工